今天的文章将冒犯一些房地产同事,并使一些购房者感到不舒服,但我仍然想谈一谈。房地产是一个非常有区域性的行业,我今天只说说长沙市场。当然,一些原则是普遍适用的。北京,上海,广州和深圳等主要城市的收藏级公寓不在我们的讨论范围内。皇族,有钱的女人和其他有很多钱,没有投资空间的人不适用于以下讨论。我们所说的是普通百姓,大多数普通百姓收入有限的家庭。什么样的人喜欢买公寓?年轻人,尤其是年轻妇女。
没有购买公寓的限制,没有贷款的限制,没有房费,阁楼双钥匙公寓变成两套,等等。这听起来非常浪漫和美丽。开发人员将使样板房更加美丽,并通过销售向您介绍样板房并同时描述未来的美丽场景,然后将您转移。
为什么这套公寓不适合您?让我们分析一下逻辑。首先,您可能想知道购买公寓的目的是什么。您说我购买的是自用公寓,而不是投资。好吧,你一个人住,然后我想问你结婚后还住在公寓里吗?生完孩子后您还住在公寓里吗?它会被出租还是出售?好吧,让我们离开这个问题,继续前进。如果这是一项投资,那就更容易了,无非就是花很长时间收集租金或等待升值和易手,让我告诉你日期:
这是长沙2020年11月从Kerrey购入新公寓的报告。公寓的库存清除周期超过30个月。你什么意思?也就是说,假设没有更多新公寓,必须将目前市场上的公寓出售至少两年半之后才能售罄,所以这个报价真是太神奇了!想想市场上还有多少(二手)公寓?公寓也是一种商品,代表着供求的基本经济规律。您认为您的公寓将来会很容易出租吗?可以低价出租吗?她会转手吗?流动性是否很高?好吗?您有足够的收件人吗?
这种公寓产品的特殊之处在于它仅适合作为家庭或企业的过渡产品。如果小型和微型企业以及居住在其中的人们都在工作,那么任何房屋都将不可避免地逃脱。最重要的是,每个人都希望逃离这座建筑。小型和微型企业受到自身优势的限制,并需要廉价的公寓楼租金,随着公司的发展,他们将放弃糟糕的公寓楼办公环境,并寻求方法来迁移到更高品质,更豪华的办公楼。租用公寓的人也是如此,他们也对廉价公寓的租金感到贪婪,每个人都认为公寓楼太大声,存在更多的安全隐患。最后,您的公寓租金无法摆脱1500年代的魔力。租房的大多数人是年轻人。年轻人刚踏入社会时,就只能像他们一样具有偿付能力。一小部分负担得起高租金的人必须看不起您的公寓。不要谈论您的公寓质量如何,只要房主将他的房子租给公司,您的公寓就不是高质量的。买不起房租,现金不足,升值空间很小。
03现在我们已经讨论了公寓租金和流动性问题,下面我们来谈谈市场价格。商业空间比住宅用地便宜得多,很明显公寓应该比住宅用房便宜,但是您可以看到长沙市场上超过99%的公寓比住宅用房贵。价格限制不包括主要原因。一些开发商知道卖房非常困难,资金返还速度太慢,所以他们只是将它们包裹在皮包公司中,这些皮包公司一次又一次地无形地装满篮子推动价格上涨。很少有开发商自己出售产品,并且价格比住宅房地产便宜。
04没有购房限制,也没有贷款限制,但首付比例为50%,贷款利率也有所提高,最长还款期仅为十年,仅为30%,有时贷款利率可以贴现,贷款期限最长为30年。为什么?您是否考虑过背后的逻辑?银行认为您的资产质量不佳或相对较差,不仅必须提高首付比例,还要提高住宅物业的利率。我们知道,在买卖二手房时,信贷额度是根据银行的估算价格得出的,银行对这100万套房屋和100万套公寓进行了估价,其中房屋价值为80万,公寓价值为500,000。。以上。因此,公寓是低信用资产。任何经营商业房地产的人都知道,银行拒绝将贷款提供给小型电网贷方,以在购物中心或大型购物中心内发放,这是一种没有信贷价值的资产。这样,公寓的价值仍然高于禁止商店的价值。公寓还存在许多缺点,例如高交易税率,多部电梯和多户家庭,较高的划分,不可渗透的液体,差的照明和通风以及较高的使用成本(例如商业用水和电力),我们不再赘述。
什么样的人适合购买房屋如果您有大量现金,则以您的名义居住的房屋(包括家庭成员以及可信赖的亲戚和朋友)的资格已用尽,没有更好的投资途径,您可以选择购买公寓。如果不是这样的话,尤其是那些没有名字的年轻人,那么我的建议是保持清醒,省钱买房子。立即执行购房资格,您就可以在年。
我可以购买哪种类型的公寓?首先是要看位置,它必须是核心位置,核心位置被高品质的办公大楼,大型购物中心(购物中心)和地下火车所包围。只有满足这些条件的公寓才值得进行下一步的检查。为了在许多住房项目中出售房屋,开发商如今正在购买交易。投资,即使当前的开发人员承诺永久使用它,我也担心它在将来是否可靠。熟悉我的朋友,知道我是学区的理论家,但是学位不适用于购房逻辑,或者应用效果非常有限,其二是看价格。如果价格是它比公寓大楼(在相同位置或同一项目中)的价格高,因此基本上可以忽略不计,因此,我认为长沙超过99%的公寓没有投资价值。
结论
在长沙购买公寓进行投资需要长期的态度。该公寓可以拥有稳定的固定租金收入,未来的升值可以胜过通胀。