在2021年的第一年,房地产市场又出现了一条重大新闻。
昨天(1月5日),许多人忽略了一条消息,但其影响不可低估:
最近,中央银行和住房和城乡建设部召集了主要房地产公司举行座谈会。去年9月,与会的房地产公司参加了新融资规则的试点,一些未参加该试点的房地产公司也参加了去年。知情人士说,“三红线”试点资金有望扩大。
著名的新“三红线”规定于2020年8月/ 9月颁布。
当时,中央银行和住房和城乡建设部与12家房地产公司进行了讨论,并提出了“三红线”的资金筹集方案。9月在12家房地产公司中进行了试点实施,并将于2009年正式实施。2021年1月1日,监管机构要求房地产试点公司在2023年6月30日之前达到减债目标。
“三红线”是:
首先,扣除预付款后的主动-被动比率超过70%。
二是净负债率大于100%;
第三是短期现金负债率小于1。
监管机构根据输入的行数将房地产公司分为四个级别:红色,橙色,黄色和绿色。当开发人员踏上三个红线时,他们无法扩大借贷范围。如果他们踏上两个行,计息负债的数量逐年增加。速度不得超过5%,如果输入其中之一,则增长率不得超过10%,如果没有输入,则增长率不得超过15%。
通常,输入的红线越多,房地产公司的杠杆规模就必须越低。这是对房地产公司现金流的一个很好的考验。
首批接受调查的12家房地产公司包括:碧桂园,恒大,万科,融创,中粮,保利,中国新城,海外,华侨城,格陵兰,华润和阳光城。
根据2019年的数据,碧桂园,万科,新城和世茂等房地产公司走上了红线,阳光城,金科和金茂等房地产公司也走上了红线,但土地收购和销售部门共有15家房地产公司,其中包括Da,Sunac,R&F和Tahoe(上图的红色部分),全部踏上了这三条线。
如果我们算一下这224家上市房地产公司,其中51家已经踩到了三个红线,而只有68家处于安全绿色领域。
一旦出现“三红线”,房地产市场就充满了动荡,就像三把利剑高高悬挂在房地产公司的头上。
正式实施不到一周后,监管机构再次咨询房地产公司以扩大“三红线”试点的范围,并且越来越多的房地产公司资金正受到监管。
尽管尚未确定第二批中将代表哪些房地产公司,但当然是那些净债务高,活动负债率高的公司,例如:上图为富力,中南首创,华夏财富。
房地产公司迫切需要减少债务!
如果这是2021年房地产监管的第二枪,那么针对银行的第一枪实际上刚刚被开除。
2020年的最后一天,中央银行和中国银行业及保险监管机构发布了公告,描述了银行房地产贷款集中度的“红线”。
该通知规定,房地产贷款余额不得超过40%,住房贷款比例不得超过32.5%。这继续以中国的建设和农业外交等大型银行为目标,而中小型大型私人银行和乡村银行只能更小。.根据各大银行在2020年的半年度报告,招商银行,上海浦东发展银行,兴业银行,平安银行,成都银行,郑州银行,青岛市和青农市占商业银行的房地产贷款所占比例超过限额,而个人抵押贷款所占比例超过限额。银行包括中国建设银行,邮政储蓄银行,招商银行,兴业银行和成都银行。
高级管理人员的重要性非常明确,银行资金不能过多流入房地产市场,是实体经济的真正支撑。在疫情大背景下,在宽松的货币政策开放环境下,大量资金将涌入房地产市场,这是不可避免的现实。东莞的房地产价格每年上涨40%,深圳的房地产价格每年上涨30%,是一个有力的信号。
该行对“两条红线”的介绍也证实了杨致远母亲的担忧。
去年,中央经济工作会议再次提出“促进房地产市场健康稳定发展”,“稳定”是重点。
至于对市场的影响,除了今年年初银行房地产持有量急剧下降外,预计抵押贷款利率将在2021年上升,居民购房成本也将相应上升。
在某种程度上,低利率的个人抵押贷款的股息期仍在继续。
回顾自2017年以来的房地产控制方式,个人对购买和信贷限制的监督已转变为对融资和贷款的监督。
特别是在2019/2020的两年中,当资本进入房地产市场时,高级官员特别谨慎。
在2019年,禁止非法资金,特别是个人贷款,商业贷款和信用卡进入房地产。到2020年,将禁止保险公司,信托,基金和其他资金进入房地产,直到“三红线”为止。制定了政策,完成了对房地产资金的三步监控。
经过一系列连击之后,方琦被迫紧握腰带。
到2020年,房地产公司的融资额将大幅减少。到2020年,仅贷款债券将增加约800亿,外债将减少约1200亿,房地产基金将减少约1100亿。
另一方面,房地产公司的还债高峰也存在,尤其是今年的债务偿还规模约为1.1万亿美元。
一方面,融资额正在下降,另一方面,债务偿还额很高,房地产公司正面临困难时期。
对于中小型房地产公司而言,生活只会越来越困难。
2020年,在中国最畅销的100家房地产公司中,只有41家的销售额超过1000亿美元,其中包括三大巨头碧桂园,恒大和万科的销售额超过7000亿,融创和保利的销售额超过5000亿。
最近的19家房地产公司的销售额尚未超过400亿欧元。
马修效应越来越明显。
对于这些中小型房地产公司而言,征地的程度,人员流动,现金流量,债务比率和资金比率,都影响到整个身体,关系到生死攸关的问题。
结果,各种奇怪的折扣活动也一一发生了。
甚至巨头恒大都成立了RV Bao,并正在寻找更多的门店。更残酷的是在商店中进行的“零元购买”活动,一次性支付全额款项,并在10年内全额退款。
这与现金流量,债务比率和去杠杆化有关。
在新时代,房地产的逻辑已经改变,开发商的生活变得越来越困难。